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城市系列专题|纳入“长三角”后的盐城,房价是否稳稳当当?

来源:宜春人才网 时间:2021-06-17 作者:宜春人才网 浏览量:

看点一:盐城19年底正式被纳入长三角洲中心区27城之一,是苏北唯一一个入围长三角城市群的城市,此后区域间的协调发展和集聚效应将推动盐城进入高质量发展时期;而房地产市场的升温是城市经济发展的必然效应

看点二:近年来盐城宅地成交量稳步增长、住宅成交量则小幅波动上升,长期库存处合理水平,短期供不应求

看点三:盐城宅地成交主要集中于亭湖区,楼面价最高为盐都区,大丰区则楼面价涨幅最快的同时土地平均溢价率最高达45.47%,有“后来者居上”的趋势

看点四:品牌房企纷纷进入,2021年实行按月集中供地后,盐城土拍市场更为火热,2021年1-5月成交楼面价较2020年大幅增长143.5%,而房价则增长13.67%,地价、房价增速明显失衡,利润空间收窄

(一)地理位置

● 2019年底正式被纳入长三角州中心区27城之一,区域集聚效应将进一步刺激城市经济发展

盐城,江苏省地级市,长三角洲中心区27城之一。地处中国东部沿海地区,江苏省中部,东临黄海,南与南通接壤,西南与扬州,泰州为邻,西北与淮安市相连,北隔灌河与连云港市相望。全市土地总面积1.7万平方千米,其中沿海滩涂面积45.53万公顷,占江苏省沿海滩涂面积的75%。

此前盐城的地理位置并不算好,面积大,南北狭长,县城分散,狭长的海岸线都是滩涂,在海和陆地之间的过渡有一两里的淤泥,很难发展航运,且铁路很少,陆运也不发达。但自从19年底中央印发了长江三角洲区域一体化发展规划纲要》盐城正式被纳入了长三角洲中心区27城之一盐城处于“一带一路”战略和长江经济带交汇点拥有对内对外的开放优势区域协同发展必将带动盐城的整体经济发展。而盐城至上海的盐通高铁也于20年底正式开通,最快通行时间只需2小时;盐通高铁的开通将形成江苏东部沿海地区至苏、沪、浙的最快通道。这一交通便利将为盐城带来更多的对外衔接和资金回流,同时发展潜能不断地释放,展现出极大的张力与活力。

(二)人口与经济

经济保持稳定增长,人口总量保持稳定给房市发展提供了空间和推力;长三角一体化战略升级带动了城市房地产市场发展

2020年,盐城全市实现地区生产总值5953.4亿元同比增长4.2%

其中,第一产业实现增加值661.2亿元,比上年增长2.7%;第二产业实现增加值2379.4亿元,比上年增长2.8%;第三产业实现增加值2912.8亿元,比上年增长4.3%。产业结构持续优化,三次产业增加值比例调整为11.1:40.0:48.9,第三产业比重比上年提高了1个百分点。

从五年走势来看,GDP总量保持正增长,且20年GDP增速开始反弹性提升。作为苏北五虎之一盐城GDP总量虽然不及徐州人均GDP和人均可支配收入均超过徐州

2020年,盐城市常住人口达到为671万人同比减少6.9%;全市常住人口中,居住在城镇的人口为430万人,占64.1%;居住在乡村的人口为241万人,占35.9%。从五年趋势来看,常住人口总量较平稳,但20年人口外流较多。但是随着盐通高铁的开通,将带来一定的人口回流

人口和经济的平稳发展也为房市的发展奠定了基础,随着长三角一体化战略布局升级,盐城为了实现规划制定的高质量发展承接更多的产业落地和人才集聚那么盐城的房地产市场就必然是要升温的。只有房产市场同步发展,才能更好地吸纳外来人口,助力产业发展,从而打造更有活力的市场主体。

(三)产业发展

创新能力不断增强,新型产业集聚度高将更好的扩大市场内需,为房地产市场发展注入活力

盐城是江苏省唯一同时拥有海港和空港的开放口岸的城市,此外盐城共拥有5个一类国家开放口岸,1个国家经济开发区-盐城经济开发区,1个国家级高新区,1个国家级综合保税区,9个省级开发区,经济发展较均衡。其中,盐城经济技术开发区是江苏长江以北首家实现“千亿工业销售,百亿财政收入”的开发区

2020年,盐城新增高新技术企业334家,居苏北苏中第3位,国家高新技术企业数达1511家,成为苏北首个高企数量超千家的设区市

目前,汽车、钢铁、新能源和电子信息四大主导产业撑起了盐城的“半壁江山”。到“十三五”末,盐城新能源发电装机容量985万千瓦,占江苏省28.2%。进而大批新能源领军企业纷纷加码盐城,现有的产业格局中,盐城新能源头部企业集中度全国最高。盐城拥有华能、国家电投、国家能源、中广核、鲁能、大唐、长江三峡、龙源电力等风电行业前20强能源巨头,以及金风科技、远景能源、中材科技、上海电气、阿特斯、天合光能等产业链龙头企业。

而在沿海高铁通车后,盐城作为苏北地区工业基础良好,交通便利,亲商氛围浓厚地区,将成为承接上海、苏南产业升级转移的主阵地

(四)房地产市场量价走势

宅地成交量稳步增长、住宅成交量则小幅波动上升,房价五年复合增长18.37%,长期库存处合理水平,短期供不应求

2016-2020年,盐城宅地成交量稳步增长,从2016年的333.63万方增长到2020年的770.64万方年平均复合增长23.28%。宅地成交均价则波动上升,2017年楼面价最高达4071元/㎡,主要系2017年品牌房企扎堆进入,当年进入的品牌房企有碧桂园、保利、中南、中海、恒大等

住宅成交方面,盐城住宅成交量呈小幅波动上升,成交均价则上涨明显,从2016年的5771元/㎡增加到2020年的11331元/㎡,五年年均复合增长率18.37%

五年来宅地成交量总体大于住宅成交量,截至2020年库存量约651.4万方,按2020年月均住宅销售量36.68万方计算,库存去化周期为17.8个月库存量处于合理水平

短期供求方面,2016-2020年销供比大部分年份均超1,说明盐城从销售端控制了住宅的供应量,短期内房地产市场供不应求

注释:未获取到2018年盐城批准上市面积

实施按月集中供地后,盐城土拍市场愈加火热。2021年1-5月,盐城在3个区共出让22宗土地,成交总价达到12.97亿元,总建筑面积为13.49万平方米,成交楼面均价为9460元/平方米,平均溢价率为45%。

盐城2021年1-5月供地成交总建面为20年盐城供地成交总建面的90%,成交额约为去年2.25倍,楼面均价同比上涨160%

宅地成交主要集中于亭湖区,楼面价最高为盐都区,大丰区则楼面价涨幅最快的同时土地平均溢价率最高达45.47%,有“后来者居上”的趋势

2016-2020年,宅地成交区域分布方面,湖区为近年来宅地成交的“主力”区域五年中四年成交量最高,其中2020年成交477.96万方,占比达62%

大丰区2020年前成交量均最少2020年出现大幅增长达146.94万方、略高于盐都区,随着核心城区盐都区、亭湖区房地产市场逐渐趋于饱和,大丰区将承接上述两大城区的外溢需求,后续供地量或将进一步提升

2020年,各区土地楼面价最高的为盐都区为4364.48元/㎡,而楼面价涨幅最快的区为大丰区达193.37%,亭湖区、盐都区楼面价涨幅也较快,均高于70%;此外大丰区的土地溢价水平也最高为45.47%,大丰区有“后来者居上”的趋势

2021年1-5月,盐城出让土地建面、成交金额与出让土地宗数最大的区仍为主城区亭湖区,亭湖区出让土地建面为190.4万平方米,占比64%;成交金额为166.1亿元,占比58%;出让土地宗数15块,占比68%。盐都区紧随其后,与2020年相比,主城区亭湖区仍是推地主力区。

(五)房地产市场竞争格局与利润空间

品牌房企纷纷入驻,亭湖区入驻房企最多达14家、竞争最为激烈,大丰区则相对“冷清”

近年来,品牌房企纷纷入驻盐城,其中亭湖区品牌房企最多达14家,民营、国有参股/控股均有涉猎,而房企派系上则以粤系、沪浙系房企为主导,竞争最为激烈;盐都区的品牌房企较少为6家,有龙湖、融创、金辉等;此外,大丰区品牌房企入驻最少,主要有金辉、碧桂园、蓝光等3家房企。

表:盐城各区品牌房企进入情况

头部房企高溢价布局盐城土储

从企业拿地情况来看,盐城2021年1-5月拿地TOP10中,有7家为TOP20全国性房企,且融创、龙湖、招商蛇口等在2021年新进入盐城,进行土储布局。

TOP20房企在盐城拿地金额占拿地榜TOP10的70%,且均以超过50%的高溢价拿地。

表:2021年1-5月盐城拿地TOP10

表:2020年盐城拿地TOP10

起始楼面价大幅增加及房企高溢价拿地推高2021年1-5月成交楼面价,使其较2020年大幅增长143.5%,而房价则增长13.67%,地价、房价增速明显失衡,利润空间收窄

盐都区2021年1-5月成交楼面均价最高,为10075元/平米亭湖区紧随其后,2021年1-5月成交楼面价为9331元/平米,接近万元大关。盐都区与亭湖区成交楼面价相比2020年均有较高涨幅分别上涨175%与125%

盐城市成交楼面价上涨有两个主要原因,一是成交楼面起始价相比2020年大幅上涨,约为2020年成交楼面起始价的2倍;二是企业高溢价拿地,2021年房企拿地溢价率保持在40%以上,处于较高水平。

利润空间方面,2018-2020年,盐城地货比较低,三年最高不超过40%,毛利空间较为充足。2021年1-5月,宅地楼面价快速抬升平均楼面价从2020年的3884元/㎡上升到9460元/㎡较2020年大幅增长143.5%,房价较2020年则增长13.67%,地价、房价增速明显失衡,地货比也大幅增加到73.44%,房企利润空间明显收窄

结 语

盐城作为苏北唯一一个入围长三角城市群的城市,城市发展战略地位大幅提升,随着2020年盐通高铁的开通,盐城对外交通更为通达、对外更为衔接,城市发展潜能不断地释放,楼市发展空间广阔,此外,新能源等产业集聚盐城也助推了房地产市场的升温,叠加盐城具备一定的人口支撑,后期楼市发展空间或将进一步打开。
















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